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※房屋買賣流程及費用※ 
買賣房屋有可能是人生花最多錢的一刻，當您委託給我們處理房子，要簽訂買賣契約及辦理過戶事宜時，下列步驟是身為買賣雙方的您必須了解的：
 

• 不動產交易付款流程
• 買賣雙方必備證件
• 賣方過戶作業流程
• 買賣雙方收費標準及款項

一、不動產交易付款流程：

1. 簽約款 約佔總價款百分之十，於雙方簽訂合約時給付。
2. 用印款 約佔總價款百分之十，於雙方簽約完3~5天用印，而需準備印鑑章，印鑑證明，戶口名簿、還有近期房屋跟地價稅單正本(增值稅自用件工作天約14天，增值稅一般件工作天約7天)。
3. 完稅款 約佔總價款百分之十，於送件到稅捐處、等增值稅、契約核定，雙方會同完稅及查無欠稅，並送地政事務所辦理移轉登記過戶，權狀核發。
4. 交屋款 約佔總價款百分之七十，買方支付尾款，而賣方須把房屋騰空轉交給買方使用，並以現場點交方式為之。

二、買賣雙方須準備證件：


賣方須準備證件：

1. 土地建物權狀正本
2. 身分證正本
3. 印章
4. 印鑑證明
5. 最近一期房屋稅單跟地價稅單正本

買方需準備證件：

1. 身分證正本
2. 印章
3. 簽約款

三、代書過戶流程：

四、買賣雙方收費標準及款項：
 

一般而言，買賣簽約所產生之代書費用，除法律另有規定或契約另有約定外，依民法之規定，概由買方負擔。

賣方應付之費用： 土地增值稅、房屋稅、地價稅(以交屋日劃分) 工程受益費 簽約費1000元 他項權利塗銷代書費（若出售之不動產仍有貸款者） 財產交易所得稅(次年申報) 履約保證專戶費用(成交價的萬分之3) 服務費

買方應付之費用： 契稅 服務費 代書費 簽約費1000元 登記規費、印花稅、資料申請費 貸款費用（設定規費、貸款代書費、火險費、信用查詢費） 履約保證專戶費用(成交價的萬分之3)

 
 

 

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永慶房產集團 | 2016.07.06

在開始尋找您的sweet home前，先做好以下準備，展開成功買屋的第一步！
 
買屋的第一個重點，是先算一算哪個房子我買得起，不是找哪裏房價漲最大。購屋前的資金規劃，購屋後的房貸能力，甚至房貸佔家庭所得比重，都是在買屋前要精打細算的唷！
 
利用下面兩點來精打細算:

1. 用貸款能力回推可購屋總價

預售屋與新成屋、中古屋最大的差別，在於購屋初期必須準備多少的自備款。(延伸閱讀：你適合預售屋、新成屋還是中古屋？)在央行嚴控放款後，多數銀行放款成數不如以往大膽，過去只要物件條件夠好，最高或許能爭取到8.5 成甚至9 成的貸款額度，但央行宣示打房決心後，貸款成數銳減，目前市場上多以7 成貸款為主流，也就是說民眾購屋必須準備至少3 成的「自備款」。目前不管是各大房仲網站、或銀行網站，都可以提供簡單的房貸試算服務(房貸試算這裡去)，讓購屋族判斷自身房貸繳納能力，與可購屋總價。
 
舉例來說，如果貸款800 萬元， 按照目前利率水準2％計算，每月房貸本息平均攤還繳40,471 元。以貸款額佔房屋總價8 成推估，大約可以買1,000 萬元總價的房子。如果這個金額負擔較重，每個月只能負擔3 萬元左右房貸，則貸款額必須降為600 萬元，可購屋總價也降為750 萬元。(見表一)
購屋能力主要是從「自備款」及「貸款總額」評估，兩者相加，即為您所具備的購屋能力。


自備款 + 貸款總額 ＝ 購屋能力 ( 可購房價總額)


表一：以房貸額度8 成推算購屋總價(單位：萬元)
 
2. 嚴格控管每月房貸不超過家庭所得1/3

先前資金充沛的低利率時代，許多人想辦法將貸款成數拉高到9 成或想辦法超貸，認為可以以小搏大，快速擠入有殼階級。但是高貸款額的最大風險就是利率提高，萬一升息速度過快，讓房貸負擔快速攀升，有些人可能面臨繳不起房貸的窘境。不管您的房貸可佔購屋總價的幾成，一般建議，每個月的房貸負擔不要超過家庭月所得的三分之一。
 
 

 

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永慶房產集團 | 2016.07.06

想要找到價位合理又舒適、保值的房子，可以先從「房屋總價」和「居住環境」進行條件設定，清楚了解自己的需求和能力，更快找到夢想家。
 
房屋總價：
 ‧可從兩種方式計算房屋總價。
‧ 依自備款及固定支付的房貸中可推估房屋預算區間。
‧ 從坪數及每坪單價計算房屋總價。
 
地段選擇：
房子要買在哪裡，才有保值或增值潛力？可從是否位於市中心精華區、明星學區、交通便利性、鄰近重大公共建設等食、住、行、育、樂方向評估，透過自己需求與評量表格挑選，買在好地段，房價永遠有支撐力道。
 
區域環境：
區域環境影響了生活品質，住處附近是否有垃圾場、加油站等嫌惡設施？是否有市場、郵局、銀行、公園，增加生活機能？停車和購物的便利性又如何？詳列出您對環境的需求與喜好，在找房子時便能迅速去蕪存菁！
 
屋況條件：
座向、採光、格局與裝潢等，也是選屋的重點，如果有電梯、陽台、一樓、無障礙設施等需求條件，也要事先列出，可以縮小房屋搜尋範圍，更快找到理想的好房子。

 

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永慶房產集團 | 2016.07.06

十招心法，讓你更了解自己購屋需求，如果你是依賴大眾運輸通勤的族群，可選擇從捷運或公車站步行10分鐘內可達的區域。如果你是對周邊生活機能比較要求的族群，就找個周邊有賣場、便利商店、診所、金融機構的社區吧!

第一招：鎖定地區

看屋最忌對居住環境沒有多加了解，四處看房，亂槍打鳥，造成物件過多難以篩選。
鎖定地區時，可以利用上班地點為中心，以自己可以接受的通勤時間圈出目標。根據行政院主計總處統計，國人每天通勤的時間平均約在40分鐘以內。
再利用下列方法鎖定社區：

向仲介打聽或參考媒體報導
利用地圖和街景服務看周邊設施與環境
上網搜尋當地風評比較好的社區
利用房仲網篩選適合物件
如果社區有管理員，也可以問問他們

 
第二招：勘查周邊環境

居家周邊環境影響著居住品質，建議在不同的時段到鎖定的社區附近繞繞還有和附近商家或社區管理員聊聊天，多了解一下附近環境和鄰居概況。
 可以注意下列幾項：

沿途是否有商家、派出所或是守望相助亭可在緊急時提供協助
大門外和樓梯拐角或走道是否有死角
附近便利商店、超級市場等各項食衣住行育樂等機能是否滿足自己的生活習慣
找個晚上再到附近走走，看是否有八大行業、夜市或黃昏市場等，影響居住品質，也可順便看看社區安寧和點燈率，點燈率可看出住戶多寡，判斷社區品質
 
第三招：檢驗社區管理品質

好的管理是居住品質的保障，管理不良的社區容易發生公基金短缺而硬體設備無法維護，或是住戶間糾紛影響生活安寧。所以看屋時應注意：

觀察管理員素質，如：管理員年紀、制服穿戴是否整齊、人員進出是否有管制
社區的公共空間及地下停車場是否架設攝影機及攝影機架設的位置是否有太多死角
盡量避免選擇戶數太多的社區，以避免出入的份子太複雜
觀察布告欄訊息，觀察管委會運作情形，例如：管委會的開會、活動狀態和管理費繳交狀況


第四招：留意格局、採光

良好房屋格局包含：

格局方正、無暗房、少稜角和樑柱
坐北朝南為最佳，除可抵擋東北季風的吹襲外，也可避免東曬或西曬的問題
兩面以上採光
前陽台或客廳窗戶向外視野宜開闊，避免正對高架橋或大型建築物
通風良好


第五招：細看屋況瑕疵

為避免買到難以改善的瑕疵屋，最好選擇裝潢越少越好的「原味屋」，才能見到房屋最真實的樣貌。壁癌、漏水、牆壁龜裂、樓地板歪斜、磁磚不正常剝落等問題，還要留意是否為「輻射屋」(輻射屋這裡查)或「海砂屋」，更要小心買到凶宅。若屋況瑕疵屬可接受和改善範圍，則不妨以瑕疵為由向屋主議價。

 
第六招：衡量公設實用性

社區內設施過多，有可能造成公設比偏高且導致維護管理費過高。挑選社區時，要考量設施的實用性，若實用性過低，將導致使用率低形成無用公設。
 觀察一下這些事情，看一下公設的實用性：
游泳池開放時間
健身房器材數量
圖書館是否有藏書
 當社區無用公設比例過高，就建議不要購入，同時問問自己，這些設施是不是會常用到呢?
 
第七招：避開嫌惡設施

住宅周邊有嫌惡設施，不僅會造成居住不安心，也會影響房價，例如福地、電塔、宮廟、夜市、加油站、垃圾場、特種行業等(延伸閱讀：甚麼幫房子加分?甚麼幫房子減分?)，都是一般民眾較為忌諱的嫌惡設施，鄰近住宅房價通常會比市價低約二到三成，未來脫手難度也會比較高。
 看屋時最好這樣做：

打開窗戶觀察周邊環境
實際走訪周邊巷道
最好可以和鄰里長或鄰居聊聊天，了解附近是否有隱藏的嫌惡設施
 但若對某些嫌惡設施沒有忌諱，又打算常住不擔心脫手問題，反而是殺價的好利器。
 
第八招：審慎挑選車位

平面車位貴，機械車位便宜
離一樓近貴，離一樓遠便宜
有產權貴，只有使用權便宜
 要特別注意下列兩點，確保自己的愛車可以順利停入：

停車場入口的高度限制
車輛進出是否會因巷道狹小而不方便
 若是不需要車位的人，可詢問車位是否可拆開賣，如不能，可瞭解大樓車位出租的需求與價錢，以考慮日後出租車位的難易度與租金報酬。
 
第九招：詳閱不動產說明書

購屋如委託仲介，應要求詳閱不動產說明書(延伸閱讀：什麼是不動產說明書)：

了解標的物產權，以及屋內有無增建、漏水、違建、屋況瑕疵、或帶有租約、設定抵押權等詳細資訊
核對標的物地址、土地持分、樓層等項目與所看物件是否相同
釐清賣方是所有權人或代理人，若為代理人，應具授權書
 若無委託仲介，則可直接向地政機關調閱建物和土地登記謄本，確認所有權人、房屋移轉日期、有無貸款及抵押等。

 
第十招：建立物件清單

看屋時若不詳加記錄，容易忘記房屋細節和看屋時的感覺，以至於無法做出最正確的判斷，因此，看屋後應建立已看物件清單，列出房屋特色、環境條件、第一眼印象等實際觀察到的心得，最後再一一檢視所有物件，比較優缺點，篩選出好物件。
 

 

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好的管理是居住品質的保障，管理不良的社區容易發生公基金短缺而硬體設備無法維護，或是住戶間糾紛影響生活安寧。
下列事項在看屋時，也提起十二分精神，觀察一下。





 

 

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永慶房產集團 | 2016.07.05


1.格局方正，平面結構對稱，沒有凹凸格局
2.每個房間都有對外窗，無暗室
3.每層戶數2-4戶，有2部電梯以上
4.逃生梯位置合宜，動線無阻礙
5.有玄關且足以擺放鞋櫃
6.屋內動線良好，無細長型走廊與畸零空間
7.餐廳貼近廚房位置
8.廚房後有工作陽台，可擺放洗衣機、曬衣架
9.坪數大時，主臥室應設有衛浴
10.沒有正對高架橋、與對面鄰居大門過近、路沖、廁所正對門……等等風水問題。